本澳土地資源不足,上樓困難,不少三四十年高齡樓宇更是日久失修,岌岌可危,加上衛生環境髒亂差,對周邊中小企營商也帶來很多掣肘,社區經濟難以啟動,商家和舊區居民受此滋擾日漸加深,社會多番呼籲能對舊區加以重建、重整,讓有限土地資源得到善用,改善居民和營商環境。
但數十年過去,舊區重整依舊原地踏步,只得一個「講」字,原有的舊區重整諮委會也已經被撤銷,政府又提出會以「都市更新」概念替代「舊區重整」,惟新一屆政府施政一年多了,具體工作開展如何至今杳無音信,居民由滿懷希望變成大失所望。
民眾建澳聯盟理事長陳德勝表示,談起舊區重整,最為人知的莫若祐漢舊區七幢低層舊樓,樓齡均逾四十年,因樓齡高且長期失修,大部分公共設施嚴重老化,牆身出現大範圍裂縫、梯底石屎爆裂,塞渠漏水已成家常便飯。住客缺乏衛生意識,亂拋垃圾情況嚴重,孳生大量蚊蟲,環境惡劣。加之大部分單位均出租,亦有流鶯進駐,可謂是龍蛇混雜,治安隱患更令人擔憂。
現在祐漢舊區的多個高齡樓宇,有經濟能力的中青年人早已搬出去住,除租客外,居住在祐漢舊樓群的多是一些搬不動的基層或老弱人士,他們除要忍受持續惡劣的衛生環境外,更重要是大廈沒有電梯。部分長者年事已高,行動不便,無法上落樓梯,只能長年困在屋內。
當然,舊區重整重建確實絕非簡單,涉及包括法律制度、業權人意見、社區規劃、重建費用分配等等諸多問題,存在不少複雜之處;但也並非表示一定是鐵板一塊,一點也動不得,有些爭議較少、業主認同度較高的項目,都有著一些靈活的操作空間,如因出現傾斜而拆卸重建的福寧大廈,今年上半年已經入住,便是一個舊區重整可借鑒的很好例子。現在鉅富花園和明興樓現亦正進行重建,善豐的重建工作也見眉目。
在舊區重整過程中,最為人關注及可能引發衝突的就是賠償定價,如何找到一個標準和程式來確定賠償定價,是決定收購重建能否順利展開的一大要素。另外,舊區大廈的重建一般能增加土地的利用率,可以放高興建更多單位,如何決定利益分配,也是很重要的一個關鍵。
借鏡福寧大廈重建的成功經驗,因為業主共識較高,睦鄰友好意識好,為重建打下了很好基礎。重建後的新福寧大廈連地舖共七層,較原先多兩層,原住戶將獲分配原來樓層的單位,單位面積與過去相若,無須負擔重建費用,政府在過渡期間適當補貼安置費;而增加的樓層單位可供發展商發售,以平衡建屋成本並獲得利潤,相信發展商亦願意主動協商。居住和營商環境質素發生了優化,居民和周邊中小企都有所收益,實現了一個雙贏局面。
舊區重建存在不同的操作方式和共識,在具體操作上,任何方案都可能有利有弊,所以務求取其利去其害,建議政府多採取「特事特辦」的方式,輕重緩急開展重建工作,在舊區重整法律上優先處理爭議較少、小業主認同重建的比例,減免稅項徵收以及加大重建容積等,讓小業主更易在重建問題上取得共識。
關於舊區的重建工作,當局不能視作簡單的建築工程,而應視為關係舊區居民生活質素、扶助弱勢社群共用社會資源的重要社會工作。人生沒有很多個十年,盼望政府當局立下決心,在過往多年研究工作的基礎上,制定一個完整清晰的工作計劃,加快落實舊區重整修法、積極推動舊樓重建,讓祐漢舊區居民有一個「安樂窩」。
(來源:現代澳門日報)