「三五」規劃諮詢文本提出探索「政府主導、市場運作、因區制宜、綜合利用、重建及活化與片區開發相結合」的一整套都市更新模式，探討更多元公允的推動及優惠制度，加快都市更新進程。

立法會議員、民众建澳聯盟理事長李良汪表示，本澳現時都市更新主要由業主主導推動重建，隨著「三五」規劃將都更納入政府主導，反映當局認知現行政策難以奏效，若缺乏政府主導，都更工作難以推進。《都更法》生效至今近3年，未有任何大廈按照該法律成功「開齋」，證明制度需作改進。都更需政府、業主、發展商3方合力，期盼政府盡快公布更多細節。法律完善方面，建議適時檢討《都更法》、《土地法》，《暫住房及置換房法律》、《重建樓宇稅務優惠制度》等法律，為推動都市更新創設更有利條件。

立法會議員、民众建澳聯盟理事長李良汪

免調控人口密度窒礙單幢大廈重建

李良汪直言，現時都更推動面臨不少現實阻礙，推動仍存在「一刀切」規劃限制問題。不同區域人口密度、社區環境各有差異，若單純以人口密度過高為由，硬性限制重建樓宇的單位數量及建設規模，會影響業主及發展商參與重建的意願。他指出：過往曾有舊區大廈基本獲得足夠業權百分比，但政府以控制當區人口密度為由，限制本來可依法重建的住宅單位總數量，發展商難以平衡建築成本，故需由相關業主攤分費用，間接導致重建工作擱置。

他表示，個案符合現行建築法例，僅因政策受限。單一項目重建增加若干單位對社區影響實在有限，且要成功推動單幢樓宇重建絕非易事，按照現行法律及相關制度，理論上不會出現大量樓宇重建的可能；但舊樓滲漏、衛生惡劣等問題才是民生痛點，正時刻影響當區住戶生活質素，他促請政府調整思維，實事求是推動都更工作，並建議透過「片區規劃」方式，待區內老舊公共房屋日後轉移及拆卸，將其用地轉作公共設施用途，取代目前以控制單幢重建項目住宅數量來調控人口密度的做法，避免影響重建工作的同時，亦保留調控人口密度的操作空間。

鬆綁暫住置換房完善法律推動都更

談及都市更新作為舊區改造升級、培育本澳新經濟增長點的時，李良汪認為，本澳A區基建、輕軌東線等項目正逐步落實，下一階段經濟動力將落在都更與舊樓重建。據資料顯示，截至2025年6月底，全澳40年樓齡以上私人建築物共3702幢；30年樓齡以上舊樓超過5000幢，數量龐大。推動都更可改善居民生活品質、優化社區配套，更能帶動建築、工程、裝修等系列行業發展，創造就業，拉動內循環，推動經濟發展動能。完善《都市更新法律制度》方面，李良汪認為現行法規有必要提前啟動檢討、完善。

雖然都更法第四十一條訂明法律生效滿5年須進行檢討，但不代表不可以提前主動檢視修法，基於現時都更推動停滯的現況，建議盡快啟動法律檢討，以便推動都市更新工作。同時，暫住房、置換房受法律規範，功能定位單一，無法充分支援都更工作。他建議修法優化相關機制，在堅持暫住房、置換房專用於都市更新工作的原則下，研究放寬相關安排。

此外，他還提到《土地法》部分條文亦制約舊樓重建及都更項目推動，而本澳「三五」規劃已明確將研究修改《土地法》、探討重建樓宇稅務優惠制度並開展諮詢研究，同時政府亦表明會研究土地溢價金減免方案。他期望透過法規修訂、稅務及土地政策優惠，為都市更新提供更大便利與政策誘因。